搭建农村产权交易平台，激活农村生产要素 ——田东县农村产权流转交易市场建设工作探讨 发布时间：2016-01-05 00:00:00 　来源：田东县农村产权交易中心　作者：蓝新天　阅读：5061

 一、田东县农村产权流转交易市场主体概况

 田东县农村产权交易中心于2012年12月18日成立，是广西首家农村产权交易机构、县属全民所有制企业。内设综合部、交易鉴证部、项目管理部、电商部（合股）、特色农产品营销部（自营）、计财部、评估部（引进驻点）七个部及法律顾问。经营范围：林权、农村土地经营权、农业生产设施、农村房屋、生物资产、无形资产的交易信息发布、交易、登记抵押贷款服务，项目投融资、政策咨询；网上贸易代理、网上商务咨询；大宗农产品推介。

 运行3年多来，交易工作取得一定的成效：

 ——累计主持产权交易9797宗（均为农地），交易额8.19亿元（其中：2013年1424宗，交易额1.54亿元；2014年3900宗，交易额3.61亿元；2015年4473宗，交易额3.04亿元）；贫困村产权交易2.238亿元。

 ——土地经营权流转鉴证8.13万亩（其中：2013年1.49万亩；2014年3.92万亩；2015年2.72万亩），全县土地经营权流转累计18.53万亩（其中，10.4万亩为农村产权交易中心成立之前县里面的数据，暂无台账可查）；贫困村土地流转1308宗2.92万亩。

 ——产权抵押贷款139宗3.92亿元（其中：2012年4宗0.02亿元；2013年25宗0.3亿元；2014年43宗2.21亿元；2015年67宗1.39亿元）；贫困村产权抵押贷款32宗5257万元。

 二、推进流转交易市场发展的主要工作及做法

 （一）搭建以交易中心为平台的交易服务网络。

依托交易中心平台，在县政务服务中心各涉农单位服务窗口建立“农村产权交易绿色通道”，在各乡镇农业服务中心设立“农村产权交易服务站”，在行政村设立“农村产权交易信息点”，打通农村资产资源变现渠道。

 （二）建章立制，确保机构循章运行。

田东县先后出台《农村产权交易中心建设方案》、《农村产权抵押贷款试点意见》、《农村集体“三资”管理制度（试行）》、《农村产权交易管理办法（试行）》等一系列文件，为全县农村产权交易管理提供制度保障；交易中心建立和完善内部各项管理制度，包括行政人事类管理制度、财务管理制度、交易管理制度等，确保一切工作有章可循。

 （三）构建产权交易管理协作机制。

整合产权主管部门、各银行机构、担保机构、评估机构等各部门资源建立紧密的协作关系，在农村产权流转、产权抵押融资、资产评估、处置银行不良资产等方面共同把关，严防交易风险；成功引进有资质的广西大公评估公司、广西同德评估公司、百色百盛评估事务所、百色泓昌评估公司等4家评估机构入驻交易中心，为群众选择最优的评估服务提供更多的机会；聘请律师为产权交易提供法规咨询，确保交易服务依法依规；与广西北部湾产权交易所、北京农村产权交易所等的达成合作伙伴关系，推动交易业务跨区域发展。

 （四）推进农村产权交易平台改造升级。

搭建覆盖全市的产权交易电子信息平台。完善交易中心网站建设，构建包括农村产权、非农不动产、农产品营销、各类商品和服务分类广告等电子信息板块，平台覆盖全县10个乡镇和百色市各县区，并为所覆盖的区域预留产权交易信息录入端口。同时，电子交易平台配置电脑版和手机版，使业务触角更加广泛。

 （五）完善人员装备，确保交易服务质量。

为各乡镇“农村产权交易服务站”配备农村产权交易专用的电脑设备；加强对县直各产权主管部门业务主办及乡镇“农村产权交易服务站”管理员进行信息采集和交易业务培训，使各个岗位的管理人员掌握各种业务流程和具体做法。

 （六）推进个性化服务，确保产权顺利入市交易。

针对交易物处于农村，远离城乡的情况，我们还推行“个性化”服务，组织人员现场办公，在资产评估、抵押贷款的环节，以及办理土地流转100亩以上的大户，我们组织县经管站、评估事务所以及乡镇站所等组成联合工作组到实地核查，确保交易的真实性，也为群众节省交易成本。

      （七）主导重大改革课题，为田东县的农村改革提供智力支持。

 一是探索“股份制带动贫困户脱贫模式”，促进精准脱贫。2014年以来，交易中心负责策划，在作登乡摩天岭村、平略村，思林镇真良村、龙邦村等四个村发展扶贫股份合作制。其中，摩天岭村集体经济股份制改造项目是田东县在广西率先探索贫困村“农村产权＋社会资本”的经济发展模式，发展万亩中草药，并引入股权托管机制等，对于创新扶贫工作，深化农村改革具有里程碑的意义。

 二是探索农村土地信托，创新产权制度改革新机制。利用田东获批农发行总行土地经营权试点机遇，中心发挥平台作用，引进广西尔能农业开发有限公司和国泰公司合作，开展土地信托试点，即田东国泰投资公司分别在林逢镇、祥周镇、印茶镇以土地流转信托的形式进行万亩土地经营权收储，进行土地整理后再转让。目前，国泰公司意向转让所收储的土地给广西尔能农业开发公司建设3000亩香蕉标准园，已经完成1600亩的建设任务。

 这些项目的实施，得到中央有关部门的高度关注。

 （八）拓展经营范围，探索可持续发展路子。

 2015年新成立项目部、电商部、特产部，拓展经营范围。目前正在推进交易中心入股国泰公司工作，利用自身国有品牌与“三贝侬”电商品牌合作成立电子商务部，开展网上贸易代理、网上商务咨询及大宗农产品营销，拓展创收空间，促进交易中心的可持续发展。

 三、田东县建立农村产权流转交易市场的几点启示

 从田东县的情况看，农村产权流转交易市场的建立，发挥了积极的作用：

 一是解决了农村产权流转平台“缺失”问题。交易中心免费为产权交易挂牌，解决产权供需信息不对称问题；使工商资本和农村产权找到最佳的融合点，实现了价格发现，有利于资产的保值增值；交易双方的权利和义务得到鉴证，减少争议；引进有资质的专业资产评估机构进驻，理顺了农村资产评估渠道；同时，为农村集体“三资”的处置提供平台。目前，田东县规定村、组一级的集体产权流转必须通过农村产权交易中心进行公开交易，防止违法违规违纪操作，确保集体资产的保值增值。

 二是解决了农村产权抵押平台“缺失”问题。交易中心负责对接产权主管部门和金融机构，理顺了“农民贷款难、银行放贷难”的问题。以交易中心为平台，承担抵押登记职能，切实有效防止抵押物多头抵押、重复抵押的问题；同时，银行不良资产可通过交易中心平台挂牌处置，在一定程度上防范了金融风险。

 三是发挥了农村产权流转的监测作用。农村产权通过交易中心进行挂牌交易，有具体的台账数据，农村产权流转的动向和数量精准，有利于政府部门对农村产权交易的监管及产业发展的引导。

 四、存在困难和问题

 一是农村产权抵押贷款与国家现行法律存在冲突。比如，我国《担保法》、《物权法》明确规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，除法律另行规定外，均不得抵押。《土地承包法》规定，农村土地承包经营权的抵押只限制于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地。目前开展此类贷款大多在试点政策下进行，但法律上存在障碍，一旦借贷风险产生，很难通过法律程序解决。

 二是农村产权抵押平台分散，甚至“缺失”，不利于防范金融风险。现有法规的约束，要求涉农的林权、土地经营权、农房、车辆等产权须在相应的产权确权（登记）部门进行抵押，由于县级部门没有专门的涉农产权抵押登记系统，无法办理抵押手续（比如住建部门的抵押信息系统只认可城镇住房抵押，不兼容农村住房抵押），农民群众找不到抵押渠道，存在“抵押难”现象。同时，缺乏抵押信息的披露制度，缺乏统一的抵押信息共享平台，一度存在抵押物多头抵押，重复抵押的问题，潜在一定的金融风险。

 三是农村产权抵押操作难，抵押物变现难。目前农户的土地承包面积普通较小，且产出效益低，每个农户土地承包经营权质押贷款额度相对较低，达不到农户要求，操作成本也较高。且小面积土地流转市场化程度底，不利于土地承包经营权抵押物变现。《土地管理法》规定农村房屋的转让必须是同村村民之间、村集体内部有条件的流转，而不允许城市居民或外村人购买，由于本村村民之间存在着或多或少的人脉因素，一旦风险产生涉及房屋流转，村民一般不愿承担邻里压力，不会购置本村房屋，从而导致抵押物变现较难。

 四是农村产权确权工作推进不协调，进度缓慢，产权入市交易受阻。对农村的房产登记缺乏强制性，农村新增建房用地办证跟不上，农村房屋所有权确权进度慢、难度大，入市交易难；“四荒”地存量巨大，但农户间开荒占有量极为不均等，确权矛盾大，其产权难以入市交易。此外，由于部门职能边界模糊，在产权流转或抵押环节还存在不愿或不敢审批的情况。

 五是监管不到位，交易双方进场交易的自觉性不够，“地下交易”情况较多，缺乏产权交易保障机制。由于主管部门、乡镇、村在产权流转方面监管不尽到位，农村产权流转还存在监管“盲区”，比如在林权、土地流转方面，交易双方不想走程序，图简单，“地下交易”现象较多，交易双方私下签订协议书，条款不够完备或无保证金等，一旦受让方中途放弃经营，群众的利益得不到保障，可能会引发一定范围内的社会不稳定。

 六是交易机构的定位尚不明确，不利于制定行业标准。在国办发〔2014〕71号国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见中规定，“农村产权流转交易市场是政府主导、服务‘三农’的非盈利性机构，可以是事业法人，也可以是企业法人”，机构定位较为宽泛模糊，不利于行业标准制定，也不利于统一的监管。

 七是创收难度大，企业化发展任务艰巨。从田东县的实际看，县委、县政府给农村产权交易中心的经营定位是“企业化和非营利性”，经营压力相当大。主要是部分交易仍在私下进行，收费空间被压缩；村级集体资产处置改制尚处在起步阶段，县级不动产交易尚未整合到交易中心进行，创收空间有限。

 五、几点建议意见

 一是国家层面统筹推进农村产权确权颁证。针对农村产权改革中，存在相关部门条块管理，产权确权颁证工作尚未形成合力的现状，希望国家层面统筹协调，全面完成农村产权（包括农村土地承包经营权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、农房所有权、“四荒”、小型农田水利工程产权等）的确权，为农村产权入市交易创造条件，不断丰富上市交易的农村产权品种。

 二是明确农村产权交易机构为农村产权抵押登记主体。根据田东县的经验，虽然农村产权交易中心作为平台机构开展农村产权抵押登记业务的合法性受到质疑，但是开展农村产权抵押贷款三年多来，切实解决了农村产权抵押平台“缺失”问题，也防止抵押物多头抵押，重复抵押的问题，在一定程度上防范了金融风险，得到银行机构和产权主管部门普遍认可。因此，建议继续整合涉农部门的抵押登记职能，赋予农村产权交易机构所有农村产权抵押贷款工作职能。

 三是探索将农村产权交易中心和不动产交易中心合并建设。目前，国家启动不动产登记工作，“农村不动产”占据全部不动产很大的份额。在未来的不动产交易中包括农村的不动产和非农不动产。如果从“纯农”的角度和原则看，农村产权交易中心只能承担农村的不动产交易，而实际上农村产权交易机构平台是具备全部不动产交易功能的。如果另外组建“不动产交易平台”，势必造成资源的浪费。因此，期待政府有导向性的安排，整合机构职能，充分发挥农村产权流转交易市场的城乡要素交换平台作用。比如指定县级所有不动产交易经农村产权流转交易平台进行处置，整合不动产登记中心和农村产权交易中心职能，共同负责包括农村产权在内的不动产登记，流转、抵押鉴证工作（即农业、林业、国土、住建等部门只负责确权，不负责流转、抵押登记或鉴证），不动产登记中心和农村产权交易中心可以实行“一套人马、两块牌子”。

 四是扶持农村产权交易市场体系的建设，促其可持续发展。为全面贯彻党的十八大、十八届三中全会精神，全面深化推进农村改革，国内兴起大批的农村产权交易市场建设，无论企业还是事业性质的交易机构，普遍反映是：农村产权入市交易对于农民和工商资本均是重大利好，但对交易平台本身而言，要培育和完善市场体系，形成市场的集聚效应，就必须从服务改革大局出发，少收费甚至不收费，减少大户和农业企业等工商资本在农业经营方面的成本，因此，创收的空间较小，存在一定的经营压力，目前各地的农村产权交易机构均存在财政扶持的情况。因此，建议国家立法给予农村产权交易机构职能定位，将“农村产权交易市场培育经费”纳入各级财政预算给予扶持，以促进全国农村产权交易市场的可持续发展。同时，赋予农村产权交易机构资本运作权能，包括产权收储、参与农业项目实施等。

 五是完善农村产权流转监管机制。建议以县为单位，设立“农村产权流转交易监督委员会”，定期不定期进行联合检查。通过以下措施，防范农村产权流转出现的运营风险，确保农民群众的利益，确保农村稳定：加大交易引导。对于没有进入平台交易的，督促交易双方到农村产权交易机构进行交易鉴证，按规定缴纳交易费和项目保证金（受让方）；对于有意向交易的双方，要使用农村产权交易机构提供的规范性合同文本，同时缴纳交易费和项目保证金（受让方）。加大制裁力度。对于通过非法手段、不进场交易而获取农村产权经营权的，如属于土地经营权片区，不准安排财政性农业项目和各种补贴；如属于林权类的，不准办理林木砍伐的手续；属于固定资产的不准予办理过户手续；对于暗中操作交易导致农民群众利益受损失或者集体资产流失的行为，依法依规追究相关人员的责任。

 六是完善农村产权流转交易的法律法规。比如，党的十八届三中全会明确提出，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民土地承包经营权抵押、担保权能。目前很多地方都开展了农村产权抵押贷款，并取得了一定成效。同时，目前也存在农村闲置房屋“地下交易”的现象，个别地方甚至交易活跃（主要是城乡结合部和城中村）。建议国家层面尽快修订、完善《土地法》等相关法律法规和政策，明确给农村土地经营权、农村宅基地使用权、农村房屋所有权用于抵押融资。同时，允许工商资本进入农村，允许农村闲置宅基地、农房等跨小组以外转让交易。（蓝新天）